Hotelimmobilie, Hotelbetrieb und Hotelmarke
An exklusiven Lagen sind Hotelobjekte ähnlich begehrt wie andere Liegenschaften. Da die institutionellen Investoren ihre verfügbaren Mittel anlegen müssen, sind die bisher als riskant beurteilten Hotelimmobilien auch in den Fokus ihrer Anlagestrategien gelangt. So hat ein Ende 2010 lancierter Hotelimmobilienfonds rund 40 Hotels und hotelähnliche Immobilien in seinem Portefeuille. Diese gut positionierten Hotelimmobilien sind zur Minimierung der Anlegerrisiken und wegen gesetzlicher Auflagen von Pachtgesellschaften zu betreiben.
Entkopplung Immobilie, Betrieb und Marke
Immer häufige ist die Dreiteilung in Eigentümergesellschaft, Betriebsgesellschaft und Besitzgesellschaft d er Markenrechte anzutreffen. Die Entkopplung erhöht die Konzentration auf die Kernkompetenz, teilt Verantwortung und Risiken und erhöht dank Kostenvariabilisierung die Flexibilität. Die Komplexität des Anlageentscheides wird massiv reduziert.
Pachtvertrag
Die Ausgestaltung des Pachtvertrages ist für den Investitionsentscheid bedeutsam. V orteilhaft ist eine partnerschaftliche Vertragsbindung, die sowohl d en Investoren wie auch den Betreibern d en optimalen ertragsorientierten Einsatz der Ressourcen ermöglicht. Hybridartige Verträge – Pachtverträge mit managementvertragsähnlichen und Managementverträge mit pachtvertragsähnlichen Komponenten – sind heute üblich. Verbreitet sind auch Net-Lease-Verträge. Der Begriff Triple-Net Lease umschreibt Pachtverträge, die dem Verpächter das Mietzinseinkommen dreifach netto gewährleisten, indem der Pächter nebst Pachtzins auch noch die mit dem Grundstück verbundenen Abgaben sowie die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu tragen hat. Double-Net Lease schliesst dagegen die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung aus. Da internationale Hotelketten kaum Pachtverträge eingehen, wird der Pachtgesellschaft die Marktschlagkraft über einen Franchisevertrag mit einer internationalen Marke abverlangt.
Komplexe, aber kompetente Machbarkeitsentscheide
Ein wichtiges Element für den Ausweis der Machbarkeit, finanziellen Tragbarkeit und Finanzierbarkeit der Hotelinvestition ist die Unternehmensbewertung. Die Durchführung bedingt Fachexpertise, die weitgehende Auseinandersetzung mit dem Unternehmen, den Absichten der Investoren und Betreiber sowie den zu erwartenden Geldflüssen. Im Interesse einer gesamtheitlichen, transparenten Betrachtungsweise erweist sich die Bewertung des Gesamtunternehmens unter Annahme der Personalunion von Eigentümer und Betreiber (Eigentümerbetrieb) als wertorientiert. Mithilfe der Abgrenzungsliste der Investitionen können der Hotelbetrieb und seine Geldflüsse auf Immobilie und Betrieb aufgeteilt sowie das für beide Partner tragbare Vertragskonstrukt ausgelotet werden. Gesucht werden die optimalen finanziellen Tragbarkeiten sowohl für den Investor wie auch die Pachtgesellschaft. So lässt sich der für das Projekt massgebende, nachhaltige Unternehmenswert berechnen.
